Nacho Viñau
EditorDesde mediados del siglo XX, con el desarrollismo español, la vivienda se convirtió en nuestro país en un auténtico tesoro, un patrimonio que se transmitía de padres a hijos casi como un ritual sagrado. Representaba la herencia por excelencia, y permitía a las nuevas generaciones ampliar su patrimonio, quitarse su propia hipoteca o comprarse con el dinero de la venta un apartamento en la playa.
Durante décadas, esa vivienda familiar ha sido como una salvaguarda que ha mejorado la posición económica de quienes recibían la herencia. Era la forma de ayudar a los hijos a tener un futuro más estable. Pero algo está cambiando. Y no es que nuestros mayores hayan dejado de querer a sus descendientes de la noche a la mañana, es que la realidad económica ha puesto sobre la mesa una pregunta incómoda: ¿y si tengo que velar por mi bienestar antes que por la herencia?
El alargamiento de la esperanza de vida y las dudas sobre el sistema de pensiones está haciendo que cada vez más personas busquen alternativas para complementar su pensión y mantener el nivel de vida que tenían cuando trabajaban, en un contexto de una subida desbocada del IPC. Cada vez vivimos más años, y ahora, con lo ahorrado, e incluso con un plan de pensiones si no es muy abultado, no basta en muchas ocasiones para seguir viviendo bien.
Y es que la esperanza de vida en España superó por primera vez los 84 años en 2023, lo que implica que un jubilado debe financiar, de media, dos décadas de vida sin ingresos laborales activos. Y aquí está el quid de la cuestión: con una pensión media de jubilación que ronda los 1.507 euros mensuales, ¿cómo se financia una vida digna, activa y saludable durante 20 años o más?
La jubilación es un desafío financiero
Según datos del V Barómetro del Consumidor Senior elaborado por el Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre, tan solo 1 de cada 3 propietarios mayores de 55 años considera prioritario dejar su vivienda en herencia a sus hijos o familiares cercanos.
Eso significa que dos de cada tres están repensando qué hacer con ese activo. Y eso es un cambio radical respecto a lo que sucedía no hace tantos años, cuando el anhelo de los padres era dejar en herencia la casa familiar o el apartamento de la playa. Garantizar una correcta calidad de vida, o el ritmo de vida que hace que muchos hijos no puedan o no quieran atender a sus padres, hace que muchas personas se replanteen el tema de la herencia, o pongan nuevas condiciones.
El patrimonio inmobiliario atrapado: ricos en ladrillos, pobres en efectivo
En España, casi el 90% de los jubilados españoles son propietarios de sus viviendas, según la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España. Esto nos sitúa como uno de los países con mayor porcentaje de propiedad de vivienda de Europa. Es decir, nuestros mayores poseen un patrimonio inmovilizado considerable, pero ese dinero está atrapado en las paredes de sus casas. No sirve para pagar la luz, ni el médico, ni el fisioterapeuta, ni los gastos del día a día.
Es lo que los expertos llaman estar "rico en activos, pero pobre en efectivo" (asset-rich, cash-poor). Por eso, la vivienda ya no es vista solo como un legado para dejar a las siguientes generaciones: se ha transformado en una herramienta para ganar seguridad económica y mantener el nivel de vida durante la jubilación.
Las tres opciones más populares para convertir tu casa en dinero (sin salir de ella)
Y ahí es donde entran en juego las distintas fórmulas de lo que se conoce como "licuación patrimonial". Porque la pregunta ya no es "¿voy a dejarle el piso a mis hijos?" sino "¿cómo puedo convertir mi casa en ingresos sin tener que abandonarla?".
La nuda propiedad
La venta de la nuda propiedad es, probablemente, la fórmula que más está creciendo en nuestro país ya que para el vendedor le supone obtener liquidez sin perder su vivienda habitual. Los números hablan por sí solos: Según el Colegio de Registradores, en 2023 se registraron 1.845 compraventas de nuda propiedad, un crecimiento del 11,3% respecto al año anterior y la cifra más elevada desde mediados de 2014.
La nuda propiedad es un sistema defendido por profesionales como el empresario José Elías. ¿Cómo funciona? La clave está en entender que la propiedad de una vivienda se puede dividir en dos partes: el usufructo (el derecho a usar y vivir en ella) y la nuda propiedad (la titularidad legal del inmueble).
Tal y como explicaba el empresario José Elías en el podcast DineroEnCorto: "Dentro de tu vivienda tienes dos cosas: el usufructo y la nuda propiedad. La propiedad completa es la suma del usufructo y de la nuda propiedad". En la práctica, esto significa que una persona de 80 años con una vivienda valorada en 300.000 euros puede vender la nuda propiedad por unos 150.000 euros (aproximadamente el 50% del valor) y seguir viviendo en su casa hasta su fallecimiento.
El comprador paga ese dinero ahora, pero solo podrá ocupar o disponer de la vivienda cuando el vendedor ya no esté. Según datos extraídos de un informe de Tecnicasa, el porcentaje que se recibe varía según la edad: una persona de 65 años podría obtener entre un 65%-70% del valor de tasación, mientras que alguien de 95 años recibiría en torno al 95%. Las ventajas son claras: liquidez inmediata, seguridad jurídica y, en el caso de la vivienda habitual para mayores de 65 años, la venta no tributa como ganancia patrimonial.
Además, como apuntaba José Elías, estos pagos pueden estructurarse mensualmente en lugar de un desembolso único, creando así una especie de renta vitalicia privada. Y aquí viene lo interesante: si la persona decide no vivir en su casa (por ejemplo, para mudarse a un modelo de vivienda compartida tipo cohousing), puede alquilar el inmueble y generar ingresos dobles: la renta de la nuda propiedad vendida más los beneficios del alquiler.
La hipoteca inversa: el préstamo que no tienes que devolver
Si la nuda propiedad implica vender la titularidad, la hipoteca inversa funciona al revés que una hipoteca convencional. En lugar de ser nosotros quienes pagamos al banco, es el banco quien nos paga a nosotros.
Esta fórmula está dirigida a personas mayores de 65 años (aunque algunas entidades limitan hasta los 70) que son propietarias de una vivienda. El funcionamiento es sencillo: el banco concede un préstamo garantizado con la vivienda, y el titular puede seguir viviendo en su casa e incluso alquilarla. La cantidad se puede recibir de varias formas: en un único pago, en mensualidades durante toda la vida, o en una combinación de ambas.
La clave está en que el propietario no devuelve el dinero. La deuda se acumula con intereses y son los herederos quienes, al fallecimiento del titular, deben decidir si liquidan la deuda para quedarse la casa o si la venden para saldarla. Es la opción ideal para quienes aún desean dejar la posibilidad abierta a sus hijos de recuperar el inmueble.
Como explica el experto Carlos Galán, hay que tener en cuenta que los tipos de interés de las hipotecas inversas suelen ser más elevados que las tradicionales, oscilando entre el 5% y el 7%, lo que puede impactar significativamente en el importe final que tendrán que liquidar los herederos.
La vivienda inversa: vender y quedarte como inquilino
Esta es la fórmula menos conocida pero que está empezando a ganar adeptos. Consiste en vender la vivienda a una empresa o particular y quedarte viviendo en ella pagando un alquiler mensual. Según el mismo estudio de la Fundación Mapfre, el 7% de los seniors que consideran estas opciones la contemplan como una alternativa válida.
La ventaja es clara: obtienes liquidez inmediata por la venta completa de tu vivienda, pero mantienes tu hogar pagando una renta que suele ser inferior al precio de mercado. Para muchas personas que reciben pensiones bajas, esta opción permite liberar un capital importante que puede destinarse a saldar deudas, ayudar a los hijos o simplemente mejorar su calidad de vida.
Los pactos asistenciales, un modelo al alza
En ese contexto, como fórmula intermedia, cada vez más personas se acogen a los pactos asistenciales. Unos pactos privados en los que una persona mayor que no puede pagar cuidadores o una residencia de calidad, se garantiza el cuidado de otra persona a cambio de una vivienda o la promesa de una herencia.
Por medio de un contrato, normalmente formalizado ante notario para evitar incumplimientos o problemas legales con otros herederos que se pueden ver privados de ese patrimonio, una persona se compromete a dejar parte o la totalidad de su patrimonio a cambio de recibir cuidados específicos. En ese documento lega se especifican obligaciones concretas, que van desde el acompañamiento médico a la compra de alimentos y ropa, pasando por la asistencia personal, el soporte emocional, y en muchos casos, la cohabitación.
El gran problema: la desconfianza
A pesar de que estas fórmulas existen y están reguladas, la realidad es que su penetración en España sigue siendo muy baja. Según el mismo estudio, el 76% de los seniors no confían en ninguna de estas opciones.
Las razones son múltiples: la complejidad de los contratos, el miedo a la "letra pequeña", el temor a perder el hogar por un malentendido legal, y la falta de información clara y transparente. También pesa mucho el componente cultural: durante generaciones, la vivienda ha sido el bien sagrado que se transmitía a los hijos, y romper con ese paradigma no es fácil.
Como señalaba desde Euribor.com, para que la vivienda se consolide como el cuarto pilar de la jubilación (junto a la pensión pública, la privada y el ahorro), el sector financiero debe avanzar hacia una transparencia radical, ofreciendo asesoramiento independiente que priorice la seguridad jurídica del jubilado sobre la rentabilidad del producto.
No es "desheredar", es priorizar el bienestar propio
Llamarlo "desheredar" suena duro, casi cruel. Pero la realidad está mucho más matizada. Lo que están haciendo muchos jubilados españoles no es quitarles a sus hijos por capricho, sino tomar decisiones racionales sobre su propia calidad de vida.
El concepto de "herencia en vida" está empezando a prevalecer: muchos mayores prefieren disfrutar de su patrimonio ahora, ayudar a sus hijos cuando estos más lo necesitan (por ejemplo, para pagar sus propias hipotecas o gastos), y no ser una carga económica en el futuro.
Además, como señalaba el empresario Elías, estas fórmulas pueden beneficiar también a los hijos de manera indirecta. Si una persona vende la nuda propiedad y obtiene 150.000 euros, puede utilizar parte de ese dinero para ayudar a sus hijos con sus necesidades actuales, en lugar de dejarles un piso dentro de 15 o 20 años que quizá ya no necesiten o que vendrá con gastos de impuestos de sucesiones.
Un cambio cultural necesario (y urgente)
En países como Francia, Reino Unido o Italia, estas operaciones mueven aproximadamente 4.000 millones de euros anuales. En Estados Unidos, 1,3 millones de hogares han utilizado la hipoteca inversa. En España, estamos muy por debajo de estas cifras.
Pero los datos demográficos no dejan lugar a dudas: en 2035 la población española de 65 o más años superará el 26% de la población, lo que significa unos 12,7 millones de personas. Y con el sistema de pensiones bajo presión, todo indica que estas fórmulas van a dejar de ser una rareza para convertirse en una necesidad.
La clave está en informarse bien, comparar opciones y, sobre todo, buscar asesoramiento profesional independiente. Porque al final, lo que está en juego no es solo un patrimonio, sino la calidad de vida durante los años que, según la ciencia, pueden ser los mejores de nuestra existencia. Y eso no tiene precio.
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