Nacho Viñau
EditorMás allá de saber a qué edad nos jubilaremos, hay otro aspecto que preocupa (y mucho) a las personas que ven cómo se va acercando la fecha en la que dejarán de trabajar. Se trata de saber si podrán mantener el poder adquisitivo que tienen mientras están trabajando.
Además de calcular la pensión que vamos a cobrar al jubilarnos, y conocer la tasa de sustitución o reemplazo, y más allá de los planes de pensiones privados o de reglas para ahorrar como la regla del 30:30:30:10, hay quienes también piensan cómo complementar la pensión mediante otros sistemas con el fin de no perder el nivel de vida.
Cómo funciona la hipoteca inversa
Para tratar de mantener ese nivel de vida hay un sistema que está cada vez más alza y que se llama hipoteca inversa. Esta hipoteca es un tipo de préstamo dirigido a personas mayores de 65 años que sea propietarios de una vivienda, aunque según informa el BBVA, es posible que haya entidades que limiten hasta los 70 años. La hipoteca puede ser suscrita por una persona, o por más de un titular de la vivienda (un matrimonio por ejemplo).
Además, desde esta entidad bancaria señalan que para aprovecharnos de los beneficios fiscales, es importante que la propiedad sobre la que se firme la hipoteca sea primera vivienda si queremos disfrutar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. También podemos firmarla sobre una segunda vivienda, aunque en este caso, no podremos disfrutar disfrutaremos de la exención citada (IAJD). Por otro lado, las disposiciones recibidas mediante la Hipoteca Inversa no tributan en el IRPF, de acuerdo a la normativa fiscal vigente.
Frente a la hipoteca convencional, en la que somos nosotros los que pagamos al banco por ese préstamo que nos han hecho para comprar una casa, en este caso, es la persona jubilada la que recibe una cantidad de dinero a cambio de la vivienda (normalmente en forma de renta mensual).
Tal y como indica la Comunidad de Madrid, es importante que para evitar problemas, se firme esta hipoteca con una entidad de crédito o con un establecimiento financiero de crédito o con entidades aseguradoras autorizadas para realizar este tipo de operaciones. Además, tal y como advierte el Banco de España en su guía sobre hipotecas inversas, hay que ser conscientes de que este tipo de hipotecas extiende sus efectos más allá de la persona que decide contratarla, ya que afecta también a los herederos.
A la hora de saber lo que nos pagará el banco o la entidad financiera, hay que tener en cuenta varios factores, como el valor de la vivienda, la edad de la persona que firma el préstamo o la elección entre recibir la renta por un periodo de tiempo determinado o de forma vitalicia. Según el Banco de Santander, cuanto mayor sea la edad y el valor de la vivienda, mayor será el importe a recibir mensualmente.
Tipos de hipoteca inversa: todo depende de la titularidad de la vivienda
A la hora de firmar esta hipoteca, y dependiendo de la entidad financiara, hay varias alternativas dependiendo de si se transmite o no la titularidad del inmueble. Según el Portal del Consumidor de la Comunidad de Madrid, hay dos tipos de hipoteca predominantes. La primera, la hipoteca inversa más simple o temporal, no se transmite la titularidad de la vivienda. Además, el titular podrá seguir viviendo o incluso alquilar la vivienda hasta el momento del fallecimiento.
El mayor problema de este tipo de hipotecas inversas simples es que si el titular vive más tiempo de lo estimado en el contrato, dejará de cobrar esas mensualidades. Para solventar ese problema, hay entidades bancarias que ofrecen contratar un seguro de renta vitalicia para garantizar el cobro de esa renta, independientemente de lo que viva la persona que ha firmado la hipoteca. El coste de este seguro extra dependerá tanto de la edad como del estado de salud, por lo que hay que valorar si interesa contratarlo, o incluso recibir una renta mensual menor, pero durante más años.
En el momento del fallecimiento del titular, los herederos reciben tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad financiera por las mensualidades que ha ido pagando. En este caso, según la Comunidad de Madrid hay varias opciones.
La primera de ella, es que los herederos se queden con la vivienda, devolviendo el dinero prestado a la entidad bancaria. En caso de que no tengan medios, esa deuda se puede financiar constituyendo una hipoteca normal sobre la vivienda. La otra solución es vender la vivienda. Así, el importe de esta venta se puede utilizar para saldar la deuda de la hipoteca inversa. Por otro lado, los herederos pueden renunciar a la herencia, por lo que la entidad bancaria tendrá que iniciar el correspondiente procedimiento judicial o extrajudicial para recuperar la deuda.
La otra modalidad de hipoteca inversa es la que la propiedad de la vivienda se transmite la titularidad a la entidad bancaria o aseguradora. En este caso, el titular puede seguir vivienda en casa, o incluso alquilarla. A diferencia de la anterior modalidad, en este caso la persona jubilada recibirá una mensualidad durante todos los años de su vida. ¿La parte negativa? Que los herederos no podrán recuperar la vivienda.
Para acabar, también hay una Hipoteca inversa de disposición única, en la que el propietario recibe el importe total del préstamo en un único pago, obteniendo todo el dinero de forma inmediata para cubrir las necesidades que tenga. Esta es la fórmula más sencilla y habitual porque es la más cómoda para la entidad financiera.
Desventajas de las hipotecas inversas
Carlos Galán, periodista, escritor y experto en asuntos financieros, explica que además de las ventajas de este tipo de hipoteca, también hay que conocer los inconvenientes. Entre estos inconvenientes destaca que los se acumulan, incrementando la deuda con el tiempo, lo que puede reducir significativamente el valor de la herencia para los descendientes. Según este experto, "con la hipoteca inversa se genera un efecto bola de nieve parecido al del interés compuesto, solo que con los intereses de la deuda y en tu contra".
Este experto también señala que los costes asociados (como comisiones, gastos de tasación, notariales y registrales) pueden reducir el importe neto recibido y aumentar el coste total de la operación. Y además, las hipotecas inversas suelen tener tipos de interés bastante más elevados que las hipotecas tradicionales que oscilan entre el 5% y el 7%. "Esto hace que el impacto con el paso del tiempo pueda ser muy significativo a la hora de liquidar la deuda por parte de los herederos".
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