Nacho Viñau
EditorEn un contexto de incertidumbre sobre el futuro de las pensiones públicas y las dificultades de acceso a la vivienda en España, el empresario José Elías ha compartido una estrategia financiera que está ganando cada vez más adeptos: la compra y venta de nuda propiedad combinada con rentas vitalicias.
Este millonario español, con 180 empresas bajo su gestión y un patrimonio que supera los 900 millones de euros, ha revelado en el podcast `DineroEnCorto´ cómo este método poco conocido puede transformar la forma en que los españoles afrontamos nuestra jubilación.
Qué es la nuda propiedad y cómo funciona
La nuda propiedad es un concepto jurídico que divide la propiedad de una vivienda en dos componentes: el usufructo (el derecho a usar y disfrutar del inmueble) y la nuda propiedad (la titularidad legal del bien). Elías lo explica de forma clara: "Dentro de tu vivienda tienes dos cosas: el usufructo y la nuda propiedad. La propiedad completa es la suma del usufructo y de la nuda propiedad".
Lo revolucionario de este sistema es que permite separar ambos derechos. Es decir, una persona puede vender únicamente la nuda propiedad de su vivienda, manteniendo el usufructo vitalicio. Esto significa que el vendedor cobra dinero por su casa pero continúa viviendo en ella hasta su fallecimiento, momento en el cual el comprador obtiene la propiedad plena del inmueble. Y esta fórmula, poco vista todavía en España, está ganando cada vez más adeptos.
La fórmula del 50%: convertir patrimonio en liquidez
Una de las características más atractivas de este sistema es su valoración. Según explica José Elías, "la nuda propiedad equivale aproximadamente al 50% del precio de la vivienda". Un ejemplo práctico: si una persona de 80 años posee una vivienda valorada en 300.000 euros, puede vender la nuda propiedad por unos 150.000 euros mientras sigue residiendo en su hogar.
El empresario confiesa que él mismo tiene "bastantes nudas propiedades" en su cartera de inversiones, considerándola una de las operaciones más rentables del mercado inmobiliario. Para el comprador, supone adquirir un activo muy por debajo de su valor de mercado; para el vendedor, representa obtener liquidez sin perder su vivienda habitual.
Sistema de pagos flexibles: rentabilidad asegurada
Elías también revela que estos acuerdos pueden estructurarse mediante pagos mensuales en lugar de un desembolso único. El empresario propone un modelo de plazos basado en la esperanza de vida del vendedor: "Si vas a vivir diez años, no lo reparto en diez años, lo reparto en trece para no tener líos. De los 150.000 euros pago una mensualidad cada mes".
Este sistema beneficia a ambas partes: el vendedor recibe ingresos constantes que complementan su pensión, mientras que el comprador puede acceder a la inversión sin necesidad de disponer de todo el capital de golpe.
¿Qué ocurre si el comprador fallece primero?
Una pregunta lógica que surge es qué sucede si quien compra la nuda propiedad muere antes que el vendedor. Elías aclara que en ese caso habría que "desembolsar la diferencia al heredero" del comprador. Los herederos del comprador no pueden heredar la vivienda mientras viva el usufructuario, pero sí tienen derecho a recibir el saldo pendiente del precio acordado.
Doble beneficio: alquilar mientras cobras
El empresario destaca una estrategia avanzada que maximiza los beneficios para el vendedor de la nuda propiedad. Si una persona decide no vivir en su casa (por ejemplo, para mudarse a un modelo de vivienda compartida o coliving o incluso un cohousing), puede alquilar el inmueble y generar ingresos adicionales mientras cobra la renta por la nuda propiedad vendida.
"Imagina que un piso de 300.000 te paga 11.000 euros al año, que son mil y pico al mes, más los beneficios del alquiler del piso. Te adjuntas dos mil y pico pavos para tus últimos diez años de vida más tu pensión", explica Elías. Esta doble fuente de ingresos puede proporcionar una calidad de vida significativamente superior durante la jubilación.
De propietario de pisos a inversor en rentas vitalicias
El cambio de estrategia de José Elías es significativo: pasó de mantener una cartera tradicional de 12 o 13 pisos en alquiler a apostar por la renta vitalicia. "Dejé de ser tenedor de pisos. Me pasé a la renta vitalicia, que me gusta bastante y creo que es una forma de solucionar el problema de las pensiones", afirma.
La renta vitalicia es un producto de seguro que, mediante una aportación inicial única, garantiza el cobro de una cantidad periódica durante toda la vida del beneficiario. Este modelo ofrece estabilidad y previsibilidad, dos valores cada vez más apreciados en un contexto de incertidumbre económica.
A pesar de las ventajas evidentes, Elías lamenta la falta de respaldo financiero e institucional para estos productos. "Lo raro es que no te financien una renta vitalicia", comenta. El empresario considera que estas operaciones deberían ser financiables por los bancos, lo que facilitaría el acceso de más personas a estas alternativas.
Además, defiende que el Gobierno debería incentivar fiscalmente estas operaciones: "Esto debería estar incentivado por el Gobierno. Porque eso solucionaría uno de los problemas de las pensiones. Hay mucha gente que no tiene herederos y al final es una forma de hacer líquido sin tener que perder la propiedad".
Vivir a lo grande los últimos años
Más allá del análisis puramente financiero, José Elías subraya el componente humano de estas soluciones. Para muchas personas mayores que han acumulado patrimonio inmobiliario pero carecen de liquidez, estas opciones representan libertad y calidad de vida.
"Hay mucha gente que no tiene herederos, que quiere hacer líquido y que no quiere irse de su casa. Esa gente puede vivir a lo grande los últimos años. Imagínate, te vas a gastar 200.000 euros los últimos 10 años de tu vida a full", comenta el empresario, reflejando cómo estas herramientas pueden transformar radicalmente el bienestar durante la tercera edad.
La visión de José Elías va más allá de las finanzas personales. Cree que si estos instrumentos contaran con el apoyo adecuado de las instituciones financieras y las políticas públicas, podrían convertirse en una pieza clave para aliviar la presión y mejorar la sostenibilidad sobre el sistema público de pensiones en España.
Con una población cada vez más envejecida y un sistema de pensiones bajo tensión, la combinación de nuda propiedad y rentas vitalicias ofrece una alternativa que beneficia tanto a los mayores como al conjunto de la sociedad. Permite a los jubilados mejorar su calidad de vida mientras reduce la dependencia exclusiva de las pensiones públicas.
Fotografías | Linkedin, Freepik
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