Montse Cespedosa, experta en hipotecas: “Los mayores de 65 años podrán donar la vivienda a sus hijos sin tributar al IRPF”

Comprar una vivienda se ha convertido en una de las grandes dificultades para muchas familias en España. Y los precios elevados y las condiciones de financiación hacen que algunos padres se planteen ayudar a sus hijos de una forma distinta a la habitual: transmitirles una propiedad en vida, sin esperar a que llegue el momento de la herencia. Una decisión que, más allá de las cuestiones familiares, exige estudiar con cuidado sus consecuencias fiscales.

En este contexto, la economista y experta en hipotecas Montse Cespedosa ha explicado una ventaja fiscal que puede resultar relevante para quienes estén pensando en donar su casa a sus hijos. Las personas mayores de 65 años pueden acogerse a una exención en el IRPF cuando transmiten su vivienda habitual, también si lo hacen mediante una donación. Eso sí, no basta con cumplir años ni con ser propietario de un inmueble: hay una serie de condiciones que conviene conocer antes de dar el paso.

Los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual sin pagar IRPF

Montse Cespedosa ha abordado esta cuestión en uno de sus vídeos publicados en sus redes sociales, donde explica que Hacienda permite a los mayores de 65 años donar su vivienda habitual a sus hijos sin tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. La medida se apoya en el artículo 33.4.b de la Ley 35/2006 del IRPF, que declara exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por personas de esa edad o por quienes se encuentren en situación de dependencia severa o gran dependencia.

La cuestión es importante porque donar una vivienda puede generar una ganancia patrimonial a efectos fiscales. Esta se calcula, con carácter general, comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición, con los ajustes que correspondan. Sin embargo, cuando se cumplen las condiciones de la exención, el propietario que transmite su vivienda habitual no tiene que tributar en el IRPF por esa ganancia.

Además, la ventaja no se limita a una compraventa. La Dirección General de Tributos aclaró en su consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, que esta exención también puede aplicarse cuando la transmisión se realiza mediante una donación. De este modo, una persona mayor de 65 años puede transmitir su vivienda habitual a un hijo sin tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF, siempre que la operación reúna los requisitos legales.

Qué requisitos hay que cumplir para beneficiarse de esta exención

El primer requisito tiene que ver con la edad. El propietario debe tener 65 años o más en el momento de transmitir la vivienda. La norma también contempla a las personas que se encuentren en situación de dependencia severa o gran dependencia, aunque no hayan alcanzado esa edad.

El segundo requisito es que el inmueble tenga la consideración de vivienda habitual del donante. De acuerdo con la normativa del IRPF, se considera habitual, con carácter general, la vivienda que constituye su residencia durante un plazo continuado de al menos tres años. Por tanto, no basta con ser propietario de una casa: debe tratarse de la vivienda que ha constituido su residencia habitual conforme a las reglas fiscales.

Existe, además, una posibilidad para quienes ya se han mudado. La vivienda puede conservar la consideración de habitual a estos efectos si tuvo esa condición en cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión. Esto significa que una persona mayor de 65 años no queda excluida automáticamente por haberse trasladado a otra casa o por vivir ahora en una residencia, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la normativa.

Por eso, es fundamental revisar cada situación antes de formalizar la donación, porque la exención depende de las circunstancias concretas del propietario y del inmueble. También es importante comprobar el valor fiscal de la operación y la documentación que permita acreditar que la vivienda cumple los requisitos exigidos. 

Qué impuestos tienen que pagar los hijos al recibir la vivienda

Que el padre o la madre no tenga que tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF no significa que la donación esté libre de impuestos. La exención beneficia al propietario que transmite el inmueble, pero los hijos que lo reciben deben liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en su modalidad de donaciones.

La cantidad que corresponda dependerá de factores como el valor de la vivienda, el parentesco y la normativa autonómica aplicable. Las comunidades autónomas tienen competencias para establecer bonificaciones y reducciones, por lo que el coste puede variar considerablemente según el territorio y las circunstancias de los beneficiarios.

También conviene comprobar si la operación está sujeta a otros tributos, como el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía municipal. Su aplicación y cuantía dependen de las características del inmueble y de las circunstancias de la transmisión.

Por eso, antes de donar una vivienda, lo recomendable es calcular el coste fiscal completo y no fijarse únicamente en el IRPF. La exención para mayores de 65 años puede representar una ventaja importante, pero no convierte la donación en una operación gratuita ni elimina las obligaciones tributarias de quienes reciben el inmueble.

Fotografías | Montse Cespedosa, Magnific

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