María Cristina Clemente, notario: "Hacienda entiende que hay donación encubierta si compras en solitario y tus padres firman como deudores solidarios"

Comprar una primera vivienda se ha convertido en una carrera de obstáculos para buena parte de los jóvenes españoles, y el apoyo económico de la familia se ha normalizado como último recurso para poder acceder a una hipoteca. Lo que muchas familias no saben es que ese gesto, bienintencionado y aparentemente sencillo, puede convertirse en un problema serio con Hacienda si no se formaliza correctamente desde el primer momento.

El escenario es habitual, y probablemente, lo hayáis visto en alguna ocasión: un banco concede una hipoteca a un único comprador, pero exige garantías adicionales antes de firmar. Es entonces cuando pide que los padres o la pareja figuren en la escritura como deudores solidarios, y no como simples avalistas. La diferencia parece técnica, pero no lo es en absoluto, porque esa persona pasa a responder directamente del pago de una deuda vinculada a una vivienda de la que no es propietaria.

El problema fiscal que nadie ve venir

Según explica la notario en un vídeo en Instagram, "Hacienda suele ver una donación encubierta, porque quien no compra, pero responde como deudor, parece estar aportando dinero sin contraprestación". 

Y la consecuencia puede ser grave, ya que Hacienda puede reclamar una liquidación complementaria del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, además de la sanción económica correspondiente.

La fórmula que propone la notario para evitar la multa

Clemente Buendía señala una salida legal para que ese respaldo familiar no acabe convertido en una infracción: formalizar la ayuda como un préstamo entre particulares. En lugar de que la aportación o la garantía asumida ante el banco quede registrada como un regalo, conviene redactar un contrato de préstamo privado, o directamente una escritura pública, entre los padres o la pareja y el comprador.

Para que Hacienda dé por válido ese documento, la notario insiste en varias condiciones que deben cumplirse a la vez. El préstamo familiar tiene que formalizarse con el mismo tipo de interés y el mismo plazo de amortización que la hipoteca principal concedida por el banco, sin margen para inventar cifras más cómodas. 

Ese trámite, ya sea privado o elevado a público ante notario, está exento de impuestos, así que no supone un coste añadido para la familia. Y, sobre todo, aporta seguridad jurídica: documenta con transparencia de dónde sale el dinero y a dónde va, dejando constancia ante la Administración de que esa cantidad se va a devolver.

Qué es exactamente una donación encubierta

Técnicamente, la donación encubierta ocurre cuando dos personas se regalan dinero, un bien o un derecho, pero disfrazan esa operación bajo otra figura legal, como una compraventa o un préstamo, casi siempre para pagar menos impuestos o esquivar los límites que marca la ley. En España esta práctica suele buscar evitar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía varía bastante según la comunidad autónoma en la que se resida.

Hacienda tiene identificados varios patrones que activan sus alarmas. Uno de los más frecuentes es la falsa compraventa entre familiares: un padre vende a su hijo un piso o un coche por un precio simbólico, o fijando el valor mínimo posible en el contrato, pero el dinero real nunca llega a moverse o el importe es ridículo frente al valor de mercado. 

Otro es precisamente el que da pie a este artículo, firmar la hipoteca de un hijo sin ser propietario de la vivienda: cuando unos padres se convierten en deudores solidarios del préstamo para que el banco lo conceda, Hacienda entiende que están regalando ese compromiso financiero, porque asumen el pago de una casa que no les pertenece. También entran en esta categoría los préstamos a fondo perdido disfrazados, es decir, entregar dinero a un familiar con un contrato de préstamo sin intereses ni plazos reales de devolución, con la intención tácita de que ese dinero jamás vuelva. Y, por último, las cuentas bancarias compartidas de forma ficticia, cuando se añade a un hijo o familiar como cotitular con el único objetivo de que pueda disponer libremente del saldo que ha ingresado otra persona.

Fotografías | Notaría Buendía, yanalya, DC Studio para Magnific

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