Sergio Gutiérrez, asesor inmobiliario: "Vivir gratis en una vivienda de tus padres puede considerarse una donación"

Que los padres ayuden a sus hijos con la vivienda es una práctica extendida en España, y no solo por las dificultades del mercado inmobiliario. Es algo que siempre ha existido, por razones económicas o simplemente por proximidad familiar. Y en este momento, en el que los precios disparados y los empleos precarios impiden a muchos jóvenes acceder al mercado de la vivienda, no son pocos los padres que deciden echar una mano a sus hijos, ya sea dándoles dinero, o dejándoles una vivienda para vivir.

El problema es que no todas las formas de ayuda son iguales ante la Agencia Tributaria. Y ahí es donde muchas familias se meten en un terreno que no conocen bien y que puede tener consecuencias a nivel económico. El asesor inmobiliario Sergio Gutiérrez lo ha explicado a través de sus redes sociales con bastante claridad, al explicar que cuando los padres dejan que un hijo viva gratuitamente en uno de sus inmuebles, esa cesión puede tener consecuencias fiscales que no todo el mundo contempla. 

Según el experto, "Hacienda te puede exigir impuestos si vives en casa de tus padres". No se trata de que la Administración persiga a las familias de forma indiscriminada, sino de que la normativa contempla determinadas situaciones que pueden interpretarse como una donación encubierta, con las obligaciones tributarias que eso conlleva.

Vivir con los padres no es lo mismo que vivir en casa de los padres

La primera distinción que establece Gutiérrez es fundamental, y conviene leerla con atención porque mucha gente se alarma innecesariamente. "Si convives con tus padres, esto no va con vosotros. Esto va por los padres que tienen un piso vacío y se lo dejan a sus hijos como vivienda permanente, donde no conviven con nadie y lo usan de forma totalmente gratuita, porque puede ser considerada una donación encubierta, y por lo tanto, te tocaría pagar el impuesto de donaciones."

Dicho de otro modo: compartir domicilio con los padres no genera ningún problema fiscal. La legislación lo considera una situación ordinaria dentro del ámbito familiar. El escenario que puede traer problemas con la Agenda tributaria es otro: el de los padres que tienen un segundo inmueble y permiten que su hijo viva en él solo, sin pagar renta y sin ningún tipo de contrato.

Por qué Hacienda puede reclamarlo

Según Gutiérrez, Hacienda puede reclamar esos impuestos con todo derecho. "Por ejemplo, imagina que ese hijo vive en la casa hasta que se mueran sus padres. En ese momento heredaría la casa y debería pagar el impuesto de sucesiones, que es mucho más bajo que el de donaciones dependiendo de la comunidad autónoma donde te encuentres."

Ahí está el nudo del asunto. Si el hijo ha estado usando el inmueble de forma gratuita durante años y luego lo hereda, Hacienda puede entender que parte de esa transmisión ya se produjo antes, en forma de uso cedido sin contraprestación. "Pues ahí Hacienda entiende que hay una donación y no una sucesión", señala el experto.

Y hay otro detalle importante: "Hay que aclarar que Hacienda no necesita una escritura pública, los hechos ya le sirven para reclamarlo." Es decir, que la Agencia Tributaria no espera a que exista un documento notarial para actuar. La situación real —quién vive en el inmueble, desde cuándo y en qué condiciones— es suficiente para que pueda iniciar una comprobación.

Cómo evitar el problema

La solución que propone Gutiérrez es sencilla en teoría, aunque implica asumir ciertos costes: "¿Cómo evitarlo? Pues por ejemplo, haciendo un contrato de alquiler que tributaría, pero ya no sería una donación."

Formalizar la relación entre padres e hijos mediante un contrato de arrendamiento real, adaptado a los precios del mercado, elimina la ambigüedad y protege a ambas partes ante la Administración. No es la opción más cómoda, pero sí la que ofrece mayor seguridad jurídica y reduce el riesgo de reclamaciones posteriores.

Cuando se dona directamente la vivienda

Si la intención es ir un paso más allá y donar el inmueble directamente, entonces entran en juego varias obligaciones tributarias concretas. La primera es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que paga quien recibe la vivienda. Su importe varía considerablemente según la comunidad autónoma. En Madrid existe una bonificación del 99% para donaciones entre padres e hijos; en otras regiones, la factura puede ser bastante más elevada.

Quien dona también puede verse afectado. Si el inmueble ha ganado valor desde que fue adquirido, el donante tendrá que declarar esa ganancia patrimonial en el IRPF. Hay una excepción relevante: los mayores de 65 años que donen su vivienda habitual quedan exentos de tributar por esa ganancia, siempre que cumplan los requisitos establecidos por la normativa.

La plusvalía municipal, un detalle que no conviene olvidar

Otro impuesto que interviene en cualquier donación de inmueble es la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del terreno urbano. A diferencia de lo que ocurre en una compraventa —donde lo paga el vendedor—, en las donaciones corresponde al receptor del inmueble asumirlo.

Antes de tomar cualquier decisión de este tipo conviene hacer los cálculos completos: cuánto paga quien dona, cuánto paga quien recibe, y en qué comunidad autónoma se encuentra el inmueble. Las diferencias pueden ser muy significativas, y lo que parece una solución económica puede tener un coste fiscal que nadie había previsto.

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