Cada vez son más los mayores de 65 años que deciden convertir su casa en una fuente de ingresos antes que en una herencia, y el mercado ha respondido con fórmulas que hace una década ni siquiera tenían nombre
Cuando se acerca el momento de jubilarse, quien más quien menos saca la calculadora para comprobar cuánto va a quedarnos de pensión, lo que debo ahorrar hasta el momento de abandonar el mercado laboral, y si con el plan de pensiones que tenemos abierto desde hace unos años podremos mantener el nivel de vida que llevamos mientras estamos trabajando.
Porque en estos momentos, quizás esta sea una de las mayores preocupaciones a la hora de jubilarnos: saber si podremos seguir viviendo como hasta ahora. Y dentro de esas cábalas, cada vez más gente ve su casa como una salida para disfrutar de una jubilación holgada y sin apuros. La vivienda, ese activo que durante generaciones se guardaba con la idea de dejarlo a los hijos, se está convirtiendo en la pieza que muchos jubilados usan para financiar esa etapa de la vida.
El dato de fondo explica por qué. El informe de la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España cifraba en un 78,9% el peso de los activos reales, principalmente la vivienda, sobre el patrimonio bruto de los hogares. Dicho de forma clara, somos un país con mucho ladrillo y poco efectivo disponible el día que hace falta. Y cuando la pensión pública no alcanza para sostener el nivel de vida previo, cada vez más personas recurren a productos que permiten sacarle liquidez a la casa sin tener que abandonarla necesariamente.
Vivienda inversa: vendes ya, pero te quedas viviendo
De todas las fórmulas que existen para monetizar la vivienda después de jubilarse, la que más está creciendo en España es la vivienda inversa. El mecanismo, en el fondo, es fácil de entender: el propietario vende la casa, cobra el dinero (de una vez o en forma de renta) y firma a la vez un contrato de alquiler vitalicio que le permite seguir viviendo allí hasta el final. La propiedad cambia de manos desde el primer día. El dinero, en cambio, se lo queda quien vende, no sus herederos.
Felipe de los Ríos, socio de Inversa Prime SOCIMI, compañía que cotiza en el mercado BME Growth bajo supervisión de la CNMV, explicaba en una entrevista recogida por el programa "La Linterna" de COPE que los hijos ya no heredan la propiedad en estos casos, y apuntaba que en la mayoría de las familias esto no genera conflicto porque, según sus palabras, "los hijos ya tienen su vida resuelta o prefieren que sus padres disfruten de una vejez desahogada".
Hipoteca inversa: la deuda no desaparece, pasa a la familia
Aunque su nombre es parecido, la hipoteca inversa funciona de forma bastante distinta, lo que lleva a que a menudo se confunda con la anterior. Aquí no hay venta. El banco concede un préstamo usando la vivienda como garantía, pero el propietario sigue siendo el dueño en todo momento. La diferencia está en lo que ocurre después de que el titular fallece: la deuda no se borra, se acumula con los intereses y pasa directamente a los herederos, que entonces tienen que decidir si venden la casa para saldarla o si prefieren pagarla con sus propios ahorros para conservar la propiedad. Todo esto está regulado por la Ley 41/2007, que en el BOE fija el marco legal de este producto.
Ahí está la clave que da título a este artículo: en la vivienda inversa los hijos no heredan ni la casa ni ninguna deuda, mientras que en la hipoteca inversa sí conservan la propiedad, pero también cargan con lo que se debe al banco. A cambio, el dinero que recibe el jubilado con la hipoteca inversa suele ser más bajo, precisamente porque el banco calcula el préstamo dejando margen para los intereses que se irán acumulando durante años.
El beneficio fiscal que pocas veces se explica
Hay un motivo adicional, poco publicitado, detrás del crecimiento de estas fórmulas. Cuando el vendedor tiene más de 65 años y transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta en el IRPF. No importa si la casa se compró por una cantidad simbólica hace cuarenta años y hoy se vende por varios cientos de miles de euros: Hacienda no cobra nada de esa plusvalía.
Esta exención fiscal es, en la práctica, uno de los grandes motores detrás del auge de la monetización de la vivienda entre los mayores de 65 años, y explica por qué muchas familias la prefieren frente a otras vías de financiación con el banco de por medio.
Lo que está detrás: pensiones que no alcanzan y un ladrillo que ya no se guarda
El contexto lo confirma otro dato del Banco de España, esta vez de su Encuesta Financiera de las Familias de 2024, publicada a mediados de abril de este año: la riqueza inmobiliaria sigue representando un 68,5% de los activos totales de los hogares españoles, apenas unos puntos por debajo de la medición anterior. La vivienda, ese patrimonio que durante décadas se transmitía casi automáticamente de padres a hijos, empieza a comportarse más como un fondo de pensiones privado que como una herencia asegurada.
Queda la pregunta incómoda, la que de verdad importa a medio plazo: si los jubilados de hoy recurren cada vez más a vender o hipotecar su vivienda para sostener su propia jubilación, ¿qué les quedará por heredar a unos hijos que, en muchos casos, ya tienen serias dificultades para pagar un alquiler?
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