Son muchos los padres que ofrecen a sus hijos vivir en una casa de su propiedad, sin saber si esa decisión tiene efectos fiscales
En un momento en el que tanto el alquiler como la compra venta de viviendas está disparado, acceder a una vivienda es complicado para un importante porcentaje de población. Y en ese contexto, son muchos los padres que ofrecen a sus hijos vivir en una casa de su propiedad. Pero esa situación no es tan sencilla como parece.
De hecho, cada cierto tiempo, vuelve la misma ola de titulares y la misma sensación de alarma entre quienes tienen un hijo viviendo con ellos, o en un piso de más que le han dejado usar sin cobrarle nada. La pregunta de fondo casi siempre es la misma: ¿eso que hago con mi familia, sin pensarlo dos veces, puede acabar convertido en un problema con Hacienda?
La notario María Cristina Clemente, que suele explicar en sus redes cuestiones de este tipo con ejemplos concretos, ha dedicado un vídeo a aclarar esta situación. Y lo primero que deja claro es que no hay un único escenario, sino que hay dos casos completamente distintos que se están mezclando en la conversación pública.
Vivir en la casa de tus padres no es ni ha sido nunca una donación
Clemente empieza por lo evidente."Ante el aluvión de noticias sobre si vivir de gratis con los padres en la casa de estos es una donación y tiene por tanto consecuencias fiscales, hay que tener claras dos ideas", explica la notario antes de entrar en materia.
Para esta experta, la primera idea es que "por supuesto que los hijos pueden vivir de gratis con sus padres en la casa de estos. Es lo que tiene ser familia, y por eso a este piso se le llama vivienda familiar habitual", añade. Dicho de otro modo: convivir bajo el mismo techo, sin que medie ningún pago, es la situación más normal del mundo y no genera ningún tipo de obligación fiscal para nadie.
El problema aparece en otro escenario muy distinto, y Clemente lo explica claramente poniéndole nombre: el Comodato.
El comodato, la figura que cambia por completo el planteamiento
Es en la segunda residencia, no en la vivienda familiar, donde arranca de verdad la duda legal. "Segunda idea, y aquí es donde está el meollo de la cuestión: que cedas gratis el uso de una residencia a tu hijo. A eso le llamamos técnicamente comodato", señala Clemente. Esta figura "No exige escritura pública, basta con un contrato que puede ser incluso verbal".
Es decir, un padre que le presta una segunda vivienda a un hijo para que la use, sin cobrarle alquiler, está firmando (o simplemente pactando de palabra) un comodato. No hace falta ir al notario ni redactar nada especialmente formal. Pero que sea sencillo no significa que esté exento de consecuencias, y ahí es donde la notario introduce el origen de toda la confusión.
De dónde sale la idea de que el comodato puede considerarse donación
"¿De dónde viene su consideración de donación? De una consulta de un padre que había hecho escritura de comodato en favor del hijo. Y preguntó : ¿mi escritura está sujeta a transmisiones patrimoniales o a donaciones?", relata Clemente. La Dirección General de Tributos respondió en su resolución del 5 de octubre de 2017, y el resultado fue algo intermedio: no se trataba de una transmisión patrimonial onerosa, porque esa escritura nunca llegaría a inscribirse, "pero sí es donación, porque estimó que para el hijo era un incremento patrimonial obtenido a título lucrativo".
La propia notario matiza que la resolución tampoco resolvió del todo el asunto: "No estableció ninguna regla para la determinación de la base imponible, pero podemos entender que se aplican las reglas sobre determinación de la base imponible de los derechos de uso". En la práctica, esto significa que Hacienda entiende que el hijo recibe algo con valor económico, aunque nadie le esté regalando la propiedad de la casa, y que ese valor se calcula igual que se calcularía el de cualquier derecho de uso.
La parte que suele tranquilizar a quien escucha esto por primera vez llega justo después: "Por tanto, si es donación, aplicaremos todas las reducciones y bonificaciones por parentesco". En la mayoría de comunidades autónomas, las bonificaciones entre padres e hijos reducen drásticamente la factura final, algo que ya explicamos con detalle en otra entrevista a esta misma notario sobre las donaciones encubiertas que Hacienda persigue con más frecuencia.
Y qué pasa con el padre que cede la vivienda
El otro lado de la ecuación es el propietario, y ahí entra otra resolución distinta, esta vez de 2019. "Y segundo, las consecuencias para el padre que da el comodato. En otra consulta de la Dirección General de Tributos, en este caso de 5 de septiembre de 2019, dijo que los padres no tienen que declarar en renta los rendimientos de capital inmobiliario, pero sí imputarse rentas inmobiliarias al 2% del valor catastral, o en su caso, al 1,1%", detalla Clemente.
Es decir, el propietario no tributa como si estuviera alquilando la vivienda, porque no cobra nada por ella, pero Hacienda le obliga igualmente a declarar una renta imputada, ese porcentaje simbólico sobre el valor catastral que aplica a cualquier segunda vivienda que no esté generando ingresos ni sea la residencia habitual.
Con las dos piezas del puzle sobre la mesa, la recomendación de la notario es bastante concreta: "Lo más seguro es otorgar un documento privado del comodato, autoliquidar el Impuesto de Donaciones y aplicar todas las bonificaciones y deducciones fiscales". Formalizar por escrito, aunque no sea obligatorio, y no dejar pasar el plazo de autoliquidación evita sorpresas si en algún momento Hacienda revisa la situación, algo que también recomendaban recientemente la OCU y varios abogados especializados al hablar de otras donaciones familiares con vivienda de por medio.
Fotografías Notaría Buendía, Magnific, zinkevych
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