Los mayores de 65 años pueden beneficiarse de una exención fiscal al vender un inmueble si destinan el dinero obtenido a contratar una renta vitalicia y cumplen los requisitos que establece la ley
Llegar a la jubilación supone un cambio importante en la economía doméstica. La pensión suele ser inferior al sueldo que se percibía durante la vida laboral, y conocer la tasa de sustitución, que permite calcular cuánto dinero se pierde al pasar del salario a la pensión, ayuda a hacerse una idea de cómo cambiará el poder adquisitivo en esta nueva etapa. Por eso, y para mantener su nivel de vida, algunos jubilados se plantean vender una segunda residencia que apenas utilizan, una vivienda heredada o un inmueble que genera más gastos que beneficios.
Sin embargo, vender una propiedad con una ganancia puede tener consecuencias fiscales, ya que Hacienda grava la plusvalía obtenida a través del IRPF. Para evitar que la jubilación pille desprevenido al bolsillo, planificar el ahorro con antelación es una de las recomendaciones de los expertos en finanzas. Pero también existen alternativas para quienes ya han alcanzado esa etapa y necesitan complementar sus ingresos. El notario Jesús Benavides Lima ha explicado en su blog personal una fórmula prevista en la ley que permite a los mayores de 65 años beneficiarse de una exención fiscal si reinvierten el dinero de la venta de un inmueble en una renta vitalicia y cumplen determinados requisitos.
La exención fiscal que pueden aprovechar los mayores de 65 años
La clave está en el artículo 38.3 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que contempla una exención para las ganancias patrimoniales obtenidas por contribuyentes mayores de 65 años cuando venden elementos patrimoniales y destinan el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. Una ventaja fiscal que se suma a otras exenciones y beneficios de la declaración de la renta para mayores de 65 años, aunque para acogerse a ella es necesario cumplir determinadas condiciones.
Como explica Benavides, esta posibilidad puede resultar útil para quienes quieren vender una segunda residencia y convertir el dinero obtenido en una fuente de ingresos para la jubilación. En lugar de mantener una propiedad que exige pagar el IBI, las cuotas de comunidad, los suministros o las reparaciones, el propietario puede transformar parte de ese patrimonio inmobiliario en una renta periódica.
Eso sí, la exención no se aplica automáticamente por cumplir 65 años ni por vender una vivienda. Para beneficiarse de ella hay que respetar una serie de condiciones y tener en cuenta que la cantidad máxima que puede destinarse a constituir la renta vitalicia a efectos de esta ventaja fiscal es de 240.000 euros. Si se reinvierte una cantidad inferior al importe obtenido en la venta, la exención solo alcanza a la parte proporcional de la ganancia patrimonial correspondiente al dinero reinvertido.
Los requisitos para no pagar impuestos por la ganancia patrimonial
El primer requisito es la edad: el contribuyente debe tener más de 65 años. Además, la renta vitalicia debe constituirse en un plazo máximo de seis meses desde la fecha de transmisión del inmueble. También debe contratarse con una entidad aseguradora y comunicarse expresamente que se trata de una reinversión vinculada a la transmisión de un elemento patrimonial para acogerse a la exención fiscal. No basta, por tanto, con ingresar el dinero de la venta en una cuenta bancaria o contratar cualquier producto de ahorro.
La normativa establece otras condiciones sobre el cobro de la renta. Los pagos deben tener una periodicidad igual o inferior al año, comenzar a percibirse en el plazo de un año desde la constitución del producto y no pueden reducirse más de un 5% anual respecto a la cantidad percibida el año anterior.
Asimismo, el contrato debe cumplir las condiciones específicas previstas en el reglamento del IRPF para las rentas vitalicias acogidas a esta exención, entre ellas las relativas a los mecanismos de reversión, los periodos ciertos de prestación o las fórmulas de contraseguro en caso de fallecimiento. Son aspectos que es importante revisar antes de contratar el producto, ya que no todas las modalidades permiten acceder al beneficio fiscal.
Qué es una renta vitalicia y cómo funciona
Una renta vitalicia asegurada es un producto financiero a largo plazo, habitualmente articulado como un seguro de vida-ahorro. El funcionamiento es sencillo: el cliente aporta una cantidad de dinero a una compañía aseguradora y, a cambio, esta se compromete a pagarle una renta periódica durante toda su vida.
La cuantía que se recibe depende de factores como el capital aportado, la edad del beneficiario, las condiciones del contrato y la modalidad elegida. Por eso, antes de contratarla conviene comparar varias ofertas y estudiar qué ocurre con el capital invertido cuando fallece el titular.
Benavides distingue tres modalidades principales. En las rentas vitalicias sin consumo de capital, se busca conservar el dinero aportado para que lo reciban los beneficiarios designados. En las de consumo parcial, una parte del capital se destina a financiar los pagos y otra queda reservada para los beneficiarios. Por último, en las de consumo total, el dinero se va utilizando para pagar la renta, de modo que puede no quedar capital para los herederos al fallecer el titular.
Esta elección tiene consecuencias económicas, ya que cuanto mayor sea la protección del capital para los beneficiarios, menor puede ser la renta periódica que reciba el titular, según las condiciones ofrecidas por la aseguradora. Además, para acogerse a la exención por reinversión, el contrato debe cumplir los requisitos específicos que establece la normativa fiscal.
El ejemplo de una venta inmobiliaria con más de 137.000 euros de impuestos
Para ilustrar el alcance de esta ventaja, el notario expone en su blog el caso de una mujer de 68 años que vendió una segunda residencia en agosto de 2025 por 1.144.622 euros. Una vez calculados el coste de adquisición y los gastos correspondientes, la operación generó una ganancia patrimonial de 517.487,35 euros.
Según los cálculos de un fiscalista que cita Benavides, la ganancia habría supuesto una factura aproximada de 137.000 euros en el IRPF. La mujer podía acogerse a la exención mediante la constitución de una renta vitalicia, pero el límite de reinversión fiscalmente computable era de 240.000 euros.
En el escenario analizado por el notario, la contratación de una renta vitalicia de capital decreciente por ese importe habría reducido el impuesto estimado de 137.000 a unos 104.000 euros. Es decir, el ahorro fiscal rondaría los 33.000 euros, no la totalidad de los impuestos inicialmente calculados.
La aseguradora utilizada en ese ejemplo ofrecía una renta bruta mensual de 799,10 euros, que, según los cálculos recogidos en el blog, quedaría en 768,73 euros netos. Estas cantidades corresponden a esa oferta concreta y no deben interpretarse como una rentabilidad garantizada para cualquier persona que contrate una renta vitalicia.
Una alternativa para complementar la pensión, pero que exige estudiar cada caso
La renta vitalicia puede ayudar a quienes desean obtener ingresos regulares a partir de un patrimonio inmobiliario, especialmente cuando mantener una segunda vivienda supone gastos que ya no compensan. Además de la posible ventaja fiscal asociada a la reinversión, el producto permite planificar el cobro de una cantidad periódica sin tener que gestionar directamente ese capital.
No obstante, antes de tomar una decisión hay que valorar las condiciones del seguro, la renta que ofrece, las comisiones o penalizaciones que pueda aplicar y las consecuencias de necesitar recuperar el dinero anticipadamente. Según advierte Benavides, rescatar la renta vitalicia puede implicar perder la exención fiscal disfrutada y tener que regularizar los impuestos correspondientes, además de asumir posibles penalizaciones contractuales.
Por eso, aunque esta fórmula puede resultar ventajosa para determinados contribuyentes mayores de 65 años, hay que revisar las circunstancias de la venta y comparar las alternativas con asesoramiento fiscal independiente. La exención no elimina los impuestos de cualquier operación inmobiliaria: permite reducir la tributación de la ganancia patrimonial dentro de los límites y condiciones establecidos por la ley.
Fotografías | Magnific, Notaría Jesús Benavides
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