Cristina Clemente, notaria: "Si en estos últimos cuatro años pagaste impuestos por compra, herencia o donación, solicita la rectificación y la devolución de ingresos indebidos"

Comprar, heredar o recibir una vivienda en donación ya tiene suficientes frentes abiertos como para encima pagar impuestos de más sin saberlo. Pero eso es exactamente lo que ha pasado —y sigue pasando— a muchos compradores desde que en 2022 entró en vigor el Valor de Referencia Catastral. Desde entonces, este valor se incorporó a la descripción de cada inmueble y pasó a funcionar como base imponible mínima en determinados tributos inmobiliarios, entre ellos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Sucesiones y Donaciones.

El problema es que ese valor no siempre refleja la realidad del mercado ni las características concretas de cada vivienda. Y cuando el Valor de Referencia es superior al precio real de compraventa, el resultado es que el comprador tributa por una cifra más alta de lo que realmente pagó. Un caso que llegó a los tribunales lo ilustra con claridad: un comprador adquirió un piso con trastero y plaza de garaje por 213.000 euros, pero al autoliquidar el ITP aplicó el valor de referencia catastral, que ascendía a 243.387,41 euros. La diferencia le supuso abonar 2.738,74 euros más en impuestos.

Se puede pedir la devolución de los ingresos indebidos

"Podría haber pagado de más", afirma la notaria María Cristina Clemente, cofundadora de Notaría Buendía. "Si el Valor de Referencia se declara inconstitucional, tú tienes que adelantarte. Si en los últimos cuatro años compraste y pagaste tu impuesto sobre un Valor de Referencia superior al precio declarado en la escritura, claro que tienes que solicitar su rectificación y la devolución de los ingresos indebidos".

El procedimiento pasa por presentar un escrito ante la Agencia Tributaria. No basta con reclamar: hay que argumentar por qué ese valor se considera incorrecto y acompañar la solicitud con la documentación que lo justifique.

Dos tipos de argumentos: técnicos y jurídicos

Según explica la notaria, los motivos pueden ser de dos tipos. Los primeros son técnicos, y consisten en demostrarle al Catastro que los datos utilizados para calcular ese Valor de Referencia no son correctos. Esto puede acreditarse mediante un informe pericial o una tasación. En los casos de deterioro evidente del inmueble, la propia Clemente señala que basta con un acta notarial de fotografías.

Los segundos son jurídicos, y aquí el argumento central es la falta de motivación del Valor de Referencia y su posible inconstitucionalidad. El debate en torno a cómo se calcula este valor lleva tiempo en los tribunales, precisamente porque en muchos casos se determina mediante datos masivos sin tener en cuenta las características individuales de cada inmueble.

El TSJ de Castilla y León, en el caso antes citado, estimó que aportar únicamente la tasación hipotecaria no era suficiente para acreditar que el valor de referencia superaba el de mercado. La normativa exige pruebas objetivas y contundentes. Pero eso no significa que la reclamación esté cerrada de antemano: significa que hay que prepararla bien.

Casos en los que la rectificación es prácticamente automática

Al margen de los supuestos generales, la notaria señala dos situaciones en las que la rectificación debería concederse sin mayor discusión. La primera, cuando se trata de vivienda protegida. La segunda, cuando la vivienda estaba ocupada ilegalmente en el momento de la compra. En ambos casos, fue la propia Dirección General de Catastro quien reconoció, en su resolución del 26 de octubre de 2022, que ese tipo de inmuebles no debería tener valor de referencia asignado.

Si tu situación encaja en alguno de estos supuestos —o si simplemente pagaste el ITP sobre un valor catastral que superaba el precio real de la escritura—, el consejo de la notaria es claro: solicita la rectificación antes de que pasen cuatro años desde la autoliquidación. El plazo cuenta.

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